Những điều cần biết khi xây nhà

“An cư lạc nghiệp” – từ xưa đến nay xây nhà  là việc quan trọng vào hàng bậc nhất. Nhà ở không chỉ là nơi che mưa nắng, mà trên thực tế là nơi mà chúng ta sẽ trải qua phần lớn cuộc đời của mình. Vấn đề phức tạp này làm không ít gia chủ đã rơi vào cảnh rối rắm, không biết bắt đầu từ đâu.Sau đây chính là các bí quyết hướng dẫn bỏ túi cho mọi người

Bước 1 – Lập Kế Hoạch Xây Nhà

 

1. Xác định nhu cầu và công năng sử dụng

Kế hoạch xây nhà
Kế hoạch xây nhà

trước khi lập kế hoạch xây nhà

Đây là một trong những bước quan trọng nhất nhưng mọi người thường hay bỏ qua hoặc xem nhẹ. Nhưng bước này sẽ là nền tảng để các bước tiếp theo được thực hiện.Mỗi người cần một ngôi nhà khác nhau, xây mới hoặc sửa chữa cải tạo để phù hợp. Bạn cần nghiên cứu kỹ yêu cầu của mình dành cho ngôi nhà : sinh hoạt, kinh doanh, nghỉ dưỡng ?. Bên cạnh đó cũng phải xem xét vấn đề là tiến hành xây nhà để sửa chữa, nâng cấp vì nhà đã cũ kĩ hay muốn có không gian sống thoải mái, mới mẻSau khi xác định nhu cầu, bạn cũng có thể phải bàn bạc lại với các thành viên trong gia đình về tương lai phát triển của gia đình (có thêm con cái, sân vườn, không gian giải trí).

2. Xây dựng kế hoạch tài chính

Tài chính là vấn đề cực kỳ quan trọng. Vì đây có thể coi như khoản chi tiêu lớn nhất mà bạn sẽ phải bỏ ra trong đời, ngoài ra còn có thể có những phát sinh tăng thêm chứ không hề giảm bớtLúc đó để có đủ tài chính tiếp tục hoàn thiện căn nhà, bạn phải bù đắp thêm một lượng tiền nữa. Do đó bạn sẽ phải đối mặt các vấn đề khác như vay và trả lãi vay cho ngân hàng theo định kỳ, cũng có thể là bạn sẽ phải thâm dụng vào quỹ tiền tiết kiệm của mình, đến khi hoàn thành ngôi nhà thì tiền dành cho các việc chi tiêu khác không còn,…

– Chi phí tháo dỡ nhà cũ (nếu có)

Nếu bạn cần xây mới ngôi nhà trên một nền đất trống thì sẽ không cần tính tới điều này, tuy nhiên trong các trường hợp cần phải tháo dỡ kiến trúc cũ hoặc ngôi nhà cũ không thể cải tạo hay cơi nới được nữa, đây cũng là một khoản đáng kể.Tuy nhiên cũng có vài trường hợp khi bạn phá dỡ nhà sẽ có thêm một khoản thu nho nhỏ. Đó là một số đồ cũ trong nhà bạn vẫn còn giá trị sử dụng (cửa đi, sổ, thép phế liệu, tole, bàn ghế,…) sẽ được các công ty, các xưởng thu mua đồ cũ mua lại để sửa chữa và tái sử dụng.
Tài chính
Tài chính là vấn đề lớn

– Chi phí gia cố móng (nếu có)

Phần móng là một bộ phận rất quan trọng của căn nhà vì nó chịu toàn bộ sức nặng và chống đỡ cho toàn căn nhà.Thường thì chủ nhà có thể tính đến phương án làm móng vững chắc để cơi nới, xây dựng thêm sau này, tuy nhiên vấn đề mở rộng cần phải được lên phương án hợp lýGia cố móng có thể dao động từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng tuỳ thuộc vào quy mô công trình và phương án.

– Chi phí xin cấp phép xây dựng, làm hoàn công

Nếu bản thân không rõ về cách làm hoặc không có đủ thời gian để tự đi làm thủ tục, hoàn công công trình thì bạn nên thuê một đơn vị, cá nhân thực hiện– Chi phí xây dựng bao gồm 2 loại: chi phí xây dựng cơ bản (xây thô, sơn phết) và chi phí trang trí nội thất (hoàn thiện và trang trí sàn, trần, tường, thiết bị vệ sinh, đồ nội thất, thiết bị gia dụng…)

2.2. Khảo sát đơn giá

Hiện nay cách tính đơn giản và nhanh nhất cho chủ nhà để có cái nhiều tổng thể về mặt chi phí của căn nhà là tính chi phí xây nhà/ m2 xây dựng. Lưu ý là bạn phải tính phần diện tích của tất cả phòng ốc trong nhà, bao gồm các tầng lầu (nếu có) và thậm chí là mái hiên, sân thượngBên cạnh việc chỉ quan tâm đến giá xây nhà thì bạn cũng phải quan tâm đến việc nhà mình làm từ vật liệu gì, làm như thế nào, làm nhà cho thuê, hay nhà nghỉ, nhà trọ, nhà ở rộng lớn, nhà ở khu vực nào, địa chất có tốt không ?

2.3. Ước tính chi phí thi công

Chi phí này gồm:– Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công)– Chi phí thi công xây dựng– Chi phí giám sát (hoặc tự giám sát).Cách tính phổ biến hiện nay là mọi người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối, cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.
Giám sát đảm bảo
Giám sát đảm bảo thi công đúng

2.4. chi phí mua sắm nội thất căn nhà

Chi phí mua sắm các thiết bị hoàn thiện cho căn nhà thường là chi phí trang trí nội thất hoặc đồ gia dụng gia đình như thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế sofa, đèn trang trí, rèm cửa, gạch ốp lát, sàn gỗ,… Bạn nên tách riêng cho phí này vì đây là phần dời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành.

2.5. Ước tính chi phí phát sinh

Thực tế bản kế hoạch chi tiết đến thế nào thì khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh. khoảng 10- 30% số tiền. Với khoản dự phòng đó bạn có thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.

2.6  Phong thủy trước khi xây nhà

Phong thủy là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm để ngôi nhà được bình yên, may mắn và mọi người hạnh phúc, vui vẻ. Chuẩn bị trước những kiến thức phong thủy sẽ giúp bạn tránh trường hợp phải phá đi xây dựng lại. Công việc cần xem xét phong thủy bao gồm sắp xếp vị trí các phòng, cổng, cửa và hướng nhà, hướng bếp, hướng ban thờ, phòng ngủ, đường nước vào và ra đúng với nguyên tắc phong thủy.

3.  Làm việc với nhà thiết kế

Bước quan trọng then chốt, quyết định ngôi nhà của bạn có phải là một tác phẩm, công trình hoàn chỉnh hay là một khối kiến trúc chắp vá các vật liệu lại, độ bền, tính hữu dụng hay không chính là ở chỗ làm việc với các nhà thiết kế sưCó thể bạn sẽ rất thích các căn nhà nhìn thấy khi đi dạo phố, nhà đẹp trong tạp chí, phim ảnh nhưng rõ ràng về cấu trúc bên trong, công năng của từng phòng ở ra sao ? liệu có phù hợp với gia đình bạn hay không, chúng ta hoàn toàn không biết được.Chi phí tiêu tốn cho các kiến trúc sư hoàn toàn không uổng phí chút nào. Thậm chí sẽ là một món tiêu đáng giá, khi kiến trúc được thiết kế bền vững, dù qua thời gian sử dụng cũng có nét đẹp riêngThêm một điều nữa là mặc dù bạn có thể nắm vững kiến thức xây nhà nhưng bạn không phải là người trong ngành xây dựng, nên chắc chắn không thể có kiến thức chuyên sâu về thiết kế sao cho vừa phân bổ chi phí một cách hợp lý nhất vừa giúp nhà có tính thẩm mỹ cao.Có công tác thiết kế trước khi tiến hành xây nhà sẽ giúp bạn hình dung ra được ngôi nhà cần làm và chuẩn bị những gì. Với sự hỗ trợ của những kiến trúc sư và nhà thầu thi công, chắc chắn bạn sẽ sở hữu một ngôi nhà đúng như mơ ước.Trong thiết kế nhà, công việc tuy không quá phức tạp nhưng thiết kế phải đưa ra một bản vẽ sao cho các tiện ích, công năng vẫn phải đảm bảo, tiện nghi cho chủ nhà Không gian càng nhỏ hẹp, người thiết kế phải càng phải có tay nghề cao.Bên cạnh đó, người làm tư vấn thiết kế còn phải có kinh nghiệm thực tế công trình xây dựng. Phải có thêm kinh nghiệm thực tế của kiến trúc sư mới  đảm bảo được ý tưởng trên giấy vẽ là có khả năng thi công trên thực tế. Một bản thiết kế quá bay bổng nhưng ko hữu dụng hoặc bất khả thi sẽ làm tiêu tốn nhiều kinh phí và thời gianNgười có kinh nghiệm làm việc ở công trình xây dựng sẽ hiểu biết nhiều về các loại vật liệu, am hiểu các loại địa hình, thời tiết, biết được mẫu thiết kế như thế nào là phù hợp nhất, chính vì vậy mẫu thiết kế của họ có tính khả thi cao.
  1. Chọn nhà thầu thi công
Chọn nhà thầu thi công là bước thực hiện tất cả kế hoạch của bạn. Hiện nay có 3 hình thức thi công chủ yếu như sau:
  • xây trọn gói(chìa khoá trao tay). Có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu mong muốn nhất, mà chủ nhà cũng tiết kiệm được công sức của mình.
  • chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị điện, v.v…
  • Chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Với những chủ nhà có nhiều thời gian rảnh và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng thì mới sử dụng hình thức này. Dĩ nhiên thời gian dành ra để tìm kiếm vật tư sẽ chiếm nhiều hơn nhưng ngược lại sẽ tối giản chi phí nhất trong 3 hình thức.

5. Các điều khoản nên thỏa thuận trong hợp đồng thi công và giấy tờ cần thiết

Trước khi ký hợp đồng nên yêu cầu nhà thầu đưa ra các giấy tờ chứng minh về năng lực hoạt động, năng lực ngành nghề để tạo độ tin tưởng và đảm bảo chất lượng công trình.Trong hợp đồng, phải quy định rõ về giá cả, phương pháp thi công, thời gian thanh toán… cũng như các quy định An toàn lao động và bảo hiểm.Khi xây nhà bạn cũng nên biết về các quy định xử phạt khi vi phạm trong xây dựng nhà ở để tránh hoặc khắc phục. Ví dụ mức xử phạt đối với việc xây dựng nhà ở vượt quá chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và buộc tháo dỡ.vi phạm xây nhà mà không có giấy phép thì sẽ phạt tiền từ mức 3.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với nhà ở nông thôn hoặc từ 15.000.000 đên 20.000.000 đồng đối với trường hợp thành thị.Mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở nông thôn; phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở đô thị; phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

6.Tiến hành thi công xây dựng

Bước tiến hành thi công cực kỳ quan trọng chiếm thời gian nhiều nhất

6.1. Chuẩn bị mặt bằng

– Từ bước này, trách nhiệm công việc sẽ thuộc về nhà thầu xây dựng, tuy nhiên chủ nhà cũng cần biết rõ để có thể kiểm soát được chất lượng và thời gian thi công.

6.2. Ép cọc

– Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép.

6.3. Làm móng nhà

– Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc

7. Thi công phần thô

– Khi kết thúc phần nền móng thì chuyển sang xây dựng phần khung. Khung được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép và hệ thống tường bao, tường ngăn chia của nhà. Dù công nghệ xây dựng ngày càng phát triển, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.

8. Thi công hoàn thiện

– Kết thúc phần thô thì đã hoàn thành được 70%. Bắt đầu đi vào giai đoạn hoàn thiện,– Giai đoạn hoàn thiện bao gồm trát tường, lát sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét

9. Nghiệm thu, Hoàn công

Đây là những khâu cuối cùng của quá trình xây nhà nhưng không phải vì vậy mà bạn được phép lơ là. Nếu vào ở ngay mà không tiến hành kiểm tra, nghiệm thu, hoàn công công trình có nghĩa là bạn đã tự đặt mình vào thế khó.Một công trình nhà ở thường phải mất nhiều thời gian để xây dựng. Do đó, để tiết kiệm chi phí và thời gian, bạn không nên đợi tới khi mọi thứ đã hoàn thiện thì bạn mới nghiệm thu. Mà thay vì vậy, bạn nên kiểm tra, giám sát công việc của đội thi công, kiểm tra chất lượng, mẫu mã, quy cách và số lượng vật tư xây nhà, đối chiếu công trình thực tế với bản vẽ hằng ngày để kịp thời điều chỉnh nếu có những chi tiết chưa trùng khớp cũng như đảm bảo an toàn lao động cho mọi người. Bởi phát hiện ngay từ đầu thì sẽ sớm có phương án giải quyết và vấn đề sẽ xử lý dễ dàng hơn.

9.1. Nghiệm thu công trình

Một điều hiển nhiên khi bàn giao nhà ở là chủ nhà, nhà thầu xây dựng và nhà tư vấn thiết kế phải tổ chức nghiệm thu, lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng trước khi đưa công trình vào khai thác sử dụng. Tuy nhiên có lẽ nhiều người chưa biết, nghiệm thu nhà ở không chỉ là thỏa thuận giữa chủ nhà và đơn vị thi công mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Hợp đồngbản vẽ thiết kế và những thỏa thuận của hai bên là cơ sở pháp lý để công tác nghiệm thu được diễn ra.

9.2. Hoàn công

Hồ sơ hoàn công là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng cấp sổ hồng cho bạn vì vậy đây được xem là bước quan trọngTrong hồ sơ hoàn công bắt buộc phải có bản vẽ và hình chụp công trình thực, đa số công trình xây thực tế đều có những khác biệt so với bản vẽ dù là không nhiều. Sau khi hoàn thành thủ tục hoàn công bạn phải nộp tại Phòng quản lý đô thị Quận, Huyện hoặc các cơ quan có thẩm quyền khác.Hồ sơ xin xác nhận hoàn công được thực hiện đúng pháp luật để nhận sổ hồng bao gồm:– 1 bản chính giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu.– 1 bản sao y có chứng thực sao y giấy phép xây dựng nhà ở kèm theo 1 bản sao khôngcần chứng thực sao y bản vẽ thiết kế xây dựng nhà.– 2 bản chính bản vẽ hiện trạng hoàn công– 1 bản sao hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề kèm 1 bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công có thị thực sao y hoặc biên lai thu xây dựng.

10 – Hoàn thiện nội thất

Sau bước tiến hành thi công, ngôi nhà trong mơ của bạn đã nên dáng nên hình. Nhưng trước khi dọn vào ở, bạn còn cần phải trải qua bước quan trọng là hoàn thiện nội thất. Đây là bước cuối cùng để cho ra đời một ngôi nhà đẹp và đúng như mong đợi của bạn.
Hoàn thiện nội thất
Hoàn thiện nội thất trước khi vào ở
Phần này không ảnh hưởng đến tiến độ xây nhà của bạn. Tuy nhiên bạn có thể lên kế hoạch về phần nội thất ngay từ đầu hoặc vào khoảng thời gian hợp lý với thời gian bạn chính thức chuyển vào sinh sống.